Estou tentando criar um valor que concatene as cadeias codificadas e criadas usando FOR XML PAT

SUBSTRING(
(SELECT (', ' + [value]) 
 FROM [values]
 FOR XML PATH( '' )
), 3, 1000) +
' text in between my values ' +
SUBSTRING(
(SELECT (', ' + [otherValue]) 
 FROM [otherValues]
 FOR XML PATH( '' )
), 3, 1000)

Então eu esperaria algo como:Value1, Value2, Value3 text in between my values OtherValue1, OtherValue2, OtherValue3, mas, em vez disso, recebo uma string em branc

Se eu remover as substrings (incluindo a consulta dentro dela), recebo os valores entre fine e, se eu adicionar apenas um dos blocos de substring por si mesmo, recuperarei a string da lista. Portanto, não consigo entender por que a concatenação com a substring e as consultas FOR XML PATH faz com que ele retorne uma string vazia ... HELP!