Agarrando o atributo href de um elemento A

Tentando encontrar os links em uma página.

meu regex é:

/<a\s[^>]*href=(\"\'??)([^\"\' >]*?)[^>]*>(.*)<\/a>/

mas parece falhar em

<a title="this" href="that">what?</a>

Como eu alteraria minha regex para lidar com href não colocada em primeiro lugar na tag a?